กรณีศึกษา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในยุควิกฤติโควิด-19

ช่วงนี้หากเราอยากซื้อคอนโดมิเนียม เราจะได้ราคาถูกอย่างน่าเหลือเชื่อ
เมื่อเกือบทุกบริษัทมีข้อเสนอโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม
เพื่อระบายสินค้าที่ค้างสต็อก ให้ตัวเองมีเงินสดในมือมากที่สุด
ที่สำคัญหลายบริษัทมี คอนโดมิเนียม เป็นสินค้าหลักซึ่งมีจำนวนยูนิตมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น

จริงๆ แล้วเป็นเรื่องที่ไม่ได้เหนือความคาดอะไรเลยกับ “สงครามราคา” ที่เกิดขึ้น
ก็ในเมื่อปีที่แล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอมาตรการ LTV สกัดกั้นนักลงทุนเก็งกำไร
ทำให้ทุกบริษัทต้องโหมกระหน่ำด้วยโปรโมชันแบบจัดเต็ม
จนทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ปีที่แล้วลดลงเฉลี่ยอยู่ที่ 15%
แต่แล้ว...วิธีนี้กลับไม่ได้ช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้นเลยแม้แต่น้อย

ปี 2562 คอนโดมิเนียมในกรุงเทพ ขายได้ 43,200 ยูนิต
ปี 2561 คอนโดมิเนียมในกรุงเทพ ขายได้ 52,100 ยูนิต
สรุปแล้วยอดขายคอนโดมิเนียมลดลงถึง 17%

ทีนี้จากยอดขายที่ไม่ค่อยสู้ดีอยู่แล้ว เมื่อต้องเจอการระบาดของไวรัส COVID - 19
โปรโมชันราคาจึงถูกอัปเกรด ให้มีราคาขายถูกลงไปอีก

ซึ่งก็น่าคิดเหมือนกันว่าราคาที่ขายกันตอนนี้ กำไรต่อห้องจะเหลืออยู่เท่าไร
ลดน้อยลงไปมากแค่ไหนเมื่อเทียบกับราคาเดิมที่ตั้งไว้

คำถามต่อมา แล้วทำไมบริษัทต่างๆ ไม่อดทนรอให้ผ่านพ้นวิกฤติ COVID - 19
จนถึงรอคอยให้กำลังซื้อคนไทยกลับมาแข็งแรงเหมือนอย่างในอดีต
ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น ก็น่าจะขายได้กำไรมากกว่าตอนนี้

แต่ มีใครตอบได้ไหม ว่าวันนั้นจะมาถึงเมื่อไร ?
ส่วนคำตอบที่ฝั่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์เลือกตอบก็คือ “ฉันรอไม่ได้”

เพราะรู้หรือไม่ว่า คอนโดมิเนียมที่สูงระฟ้าเกือบทุกโครงการที่เราเห็น
บริษัทผู้เป็นเจ้าของโครงการ ใช้เงินกู้จากธนาคารมาลงทุน ทั้งค่าก่อสร้าง, ค่าที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ไม่ต่างจาก “เกมหมุนเงิน”

หากเป็นช่วงที่คอนโดมิเนียมกำลังบูม เปิดขายไม่นานก็มียอดจองเต็ม
บริษัทก็สามารถนำเงินไปผ่อนจ่ายทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นที่กู้มาได้
จนถึงจ่ายเงินเดือนพนักงาน และสารพัดค่าใช้จ่ายอื่นๆ ส่วนที่เหลือก็เป็นกำไร ในปีนั้นๆ

แต่...สถานการณ์เลวร้ายวันนี้ เมื่อยอดขายแต่ละเดือนลดน้อยลงอย่างน่าใจหาย
เงินสดไม่ได้เข้ามาบริษัทเหมือนก่อน “เกมหมุนเงิน” จึงเริ่มมีปัญหา

เพราะไหนค่าใช้จ่ายที่ต้องแบกรับประจำทุกเดือน เช่น เงินเดือนพนักงาน
ค่าดูแลส่วนกลางแต่ละโครงการหากมีลูกบ้านน้อย บริษัทก็อาจต้องแบกค่าใช้จ่ายตรงนี้
รวมถึงดอกเบี้ยหุ้นกู้ ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่ต้องจ่าย

ตรงนี้เองที่ทำให้แม้ปีที่ผ่านมา หลายบริษัทชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ น้อยลงกว่าทุกๆ ปี อย่างเห็นได้ชัด
แต่ก็กลับมีหนี้สินเพิ่มขึ้น ยกตัวอย่างเช่น บริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์

ซึ่งในทีนี้เราขอไม่เอ่ยชื่อ
บริษัท A ปี 2562 มีหนี้สินรวม 76,461 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% เทียบกับปีที่แล้ว
บริษัท ฺB ปี 2562 มีหนี้สินรวม 21,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% เทียบกับปีที่แล้ว
บริษัท C ปี 2562 มีหนี้สินรวม 10,314 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24% เทียบกับปีที่แล้ว

เพราะฉะนั้นการขายคอนโดมิเนียมที่กำไรบางเฉียบ ก็เพื่อให้ได้เงินสดมาอยู่ในมือ
นอกจากจะเอาเงินไปจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ต่างๆ เพื่อไม่ให้หนี้สิ้นบานปลายมากไปกว่านี้
เงินอีกก้อนหนึ่งก็นำมาหล่อเลี้ยงสารพัดค่าใช้จ่ายต่างๆ ในบริษัทตัวเอง

หากไม่ทำเช่นนี้ ลมหายใจทางการเงินที่รวยริน
เมื่อไม่มีออกซิเจนมาหล่อเลี้ยงก็อาจทำให้ต้องหยุดหายใจ

อ้างอิง :
บทวิจัยตลาด บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เกตติ้ง จำกัด
รายงานการวิเคราะห์งบการเงินประจำปี 2562