การปรับตัวของตลาด “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” ในกรุงเทพฯ

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ นั้นพึ่งพาลูกค้าที่มาพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว 

ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกรายงานว่า นับตั้งแต่มีมาตรการจำกัดการเดินทางซึ่งเป็นผลจากโควิด-19 ความต้องการเข้าพักอาศัยระยะสั้นลดลงอย่างรวดเร็ว

เนื่องจากการท่องเที่ยวทั่วโลกหยุดชะงัก และภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงมีแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นไปที่ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ ซึ่งพักอาศัยระยะยาว 

เพื่อปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดใหม่ที่เกิดขึ้น และไม่ใช่ครั้งแรกที่ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป

นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ หัวหน้าแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า 

“ที่ผ่านมาการเติบโตแบบทวีคูณ ของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศไทย จากจำนวนนักท่องเที่ยว 10 ล้านคนในปี 2546 เป็นเกือบ 40 ล้านคนในปี 2562 

ทำให้ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ค่อยๆ ปรับเปลี่ยนไปให้ความสำคัญกับตลาดพักอาศัยรายวันมากขึ้น เพื่อเพิ่มรายได้ให้มากที่สุด 

ผู้เข้าพักระยะยาวทำให้มีอัตราการเข้าพักที่สม่ำเสมอ แต่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนที่ต่ำกว่า 

ขณะที่ผู้เข้าพักระยะสั้นอาจจะมีอัตราการเข้าพักที่ผันผวนกว่า แต่ให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนสูงกว่า 

นี่คือเหตุผลว่าทำไมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่ จึงขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม เพื่อให้สามารถเข้าถึงลูกค้าทั้งสองกลุ่มได้ และเพื่อกระจายความเสี่ยง”

การชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งถูกซ้ำเติมจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังได้ส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการพักอาศัยทั้งระยะยาวและระยะสั้น 

อย่างไรก็ตาม ด้วยลักษณะของตลาดให้เช่าระยะยาว นั้นทำให้สามารถรับมือกับผลกระทบจากโควิด-19 ได้ดีกว่า เพราะบริษัทส่วนใหญ่ ทำสัญญาเช่ารายปีให้กับพนักงานชาวต่างชาติของตนเอง

“การผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักระยะยาวและระยะสั้น มีแนวโน้มที่จะกลายเป็นเทรนด์ในอนาคต 

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควิด-19 ทำให้เห็นถึงความสำคัญของการปรับตัวด้วยการเจาะตลาดที่หลากหลายมากขึ้น 

แต่อย่างไรก็ตาม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บางแห่งเท่านั้น ที่มีความยืดหยุ่นมากพอที่จะเข้าถึงตลาดทั้งสองกลุ่มได้” นายธีราธร กล่าวเพิ่มเติม

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่สร้างมานานแล้ว มักจะมีข้อจำกัดทางโครงสร้างที่ทำให้ไม่สามารถขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมได้ 

ถึงแม้ว่าจะได้รับใบอนุญาตแล้ว ก็ไม่อาจรับประกันได้ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกแห่งจะได้รับประโยชน์จากการมีผู้เข้าพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว 

การมุ่งเน้นไปที่ผู้เข้าพักระยะสั้น ทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องแข่งขันกับโรงแรม ซึ่งอาจจะไม่ได้ส่งผลดี 

นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าที่เข้าพักระยะยาวจะไม่ค่อยชื่นชอบที่โครงการมีคนพลุกพล่านมากขึ้น และกระทบต่อความเป็นส่วนตัว อันเนื่องจากการเข้าพักระยะสั้นของนักเดินทาง

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง ที่ออกแบบมาเป็นพิเศษสำหรับชาวญี่ปุ่นนั้น ปรับเปลี่ยนได้ยากกว่า เนื่องจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหล่านี้เปิดรับเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้าพักอาศัยระยะยาวเท่านั้น 

รวมถึงมีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องของลูกค้าชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ 

เช่น ห้องน้ำและการตกแต่งภายในห้องพักแบบญี่ปุ่น ด้วยคุณสมบัติเฉพาะตัวของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ซึ่งมุ่งเน้นไปที่ผู้เช่าชาวญี่ปุ่น จึงอาจจะไม่สอดคล้องต่อความต้องการของนักเดินทางที่เข้าพักระยะสั้น

นับจากนี้ไป การให้บริการของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมุ่งสู่การผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว 

แต่เป็นที่น่าเสียดายว่าไม่ใช่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกแห่งจะสามารถปรับเปลี่ยนไปสู่การเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รุ่นใหม่ ที่จะช่วยสร้างผลตอบแทนให้เพิ่มขึ้น

และทำให้ก้าวผ่านวิกฤตในอนาคตด้วยการกระจายความเสี่ยงได้