Plus Property ชี้ราคาอสังหาปี 63 ลดลง 7-15% แต่ตลาดปล่อยเช่ายังไปได้ดี

Plus Property ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยผลสำรวจตลาดอสังหาฯ ล่าสุดว่า ตลาดโดยรวมไม่คึกคัก และพบการหั่นราคาลงจากที่เปิดขายในช่วงแรก 7 – 15%

แต่อีกมุม ก็ถือเป็นโอกาสให้นักลงทุนได้ชอปปิงของถูก สำหรับปล่อยเช่า

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า

สถานการณ์การลงทุนในอสังหาฯ ปัจจุบันมีความร้อนแรงลดลง เมื่อเทียบกับในอดีต เนื่องจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ

รวมถึงจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value Ratio : LTV) ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เร่งระบายสินค้าเก่า

กำลังซื้อภายในประเทศยังซบเซา รวมถึงปัจจัยจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ชะลอลงจากสภาพเศรษฐกิจโลก และส่วนหนึ่งเนื่องจากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น

และผลกระทบของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ระดับราคาคอนโดปัจจุบันปรับลดลง ซึ่งระดับราคาดังกล่าวต่ำกว่า ราคาช่วงที่เปิดขายในช่วงแรกราว 7-15%

สอดคล้องกับดัชนีราคาห้องชุด ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพและปริมณฑลที่ชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2562

ดังนั้นช่วงที่ราคาคอนโดปรับลดลงเช่นนี้ จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับคนที่มีความพร้อม โดยเฉพาะนักลงทุนระยะยาว ที่ลงทุนเพื่อปล่อยเช่า

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าแม้ภาวะตลาดอสังหาฯ จะซบเซา แต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดี

โดยเฉพาะคอนโด ยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นในที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.0% กรุงเทพชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพชั้นนอก 4.1%

นอกจากนี้ จากการสำรวจพบว่า ปี 2560-2562 มีจำนวนคอนโดที่สร้างเสร็จและเป็นโครงการที่ยังขายอยู่ในตลาดราว 405 โครงการ อุปทานสะสมอยู่ที่อยู่ที่ 215,479 ยูนิต

ซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากมีอุปทานดูดซับไปบ้างแล้ว ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมายังสร้างไม่เสร็จ

อย่างไรก็ตาม ในอนาคตคาดว่าจะมีห้องที่สร้างเสร็จจำนวนมากในปี 2563-2565 ราว 147,429 ยูนิต จาก 247 โครงการ กดดันให้ผู้ประกอบหลายรายเร่งระบายสินค้าในตลาด เห็นได้จากบางพื้นที่ปรับลดราคาลง โดยการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย

หากพิจารณารายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพชั้นใน มีคอนโดสร้างเสร็จและยังคงมีการขายอยู่ 68 โครงการ พื้นที่ดังกล่าวครอบคลุมบริเวณ เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิท เป็นทำเลที่มีศักยภาพ

ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดเพิ่มสูงขึ้นตาม

นอกจากนี้คอนโดบริเวณดังกล่าว ยังสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนทำงานและชาวต่างชาติได้ดี มีอัตราค่าเช่าราว 20,000-35,000 บาทต่อเดือน หรือมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.0%

ส่วนพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ครอบคลุมพื้นที่ พระราม3 พญาไท อนุเสาวรีย์ สะพานควาย จตุจักร ลาดพร้าวและรัชดา มีคอนโดสร้างเสร็จจำนวน 60 โครงการ

เป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่งงาน โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3% ซึ่งโครงการที่มีผลตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร

ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 โดยมีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาทต่อเดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.7% เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย

ด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต่างๆ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยที่ 4.5%

พื้นที่กรุงเทพชั้นนอกหรือเขตชานเมือง เป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมากที่สุดราว 70% มีคอนโดสร้างเสร็จจำนวน 127 โครงการ มีผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1% อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร

และเมื่อเปรียบเทียบคอนโดบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่อยู่ในระยะ 400-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า กับคอนโดในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดในเมือง 30-40% ทำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 6,500-8,500 บาท

"แม้ปัจจุบันจะไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาฯ มีความคึกคัก แต่เป็นปีที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมและเน้นลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะเป็นโอกาสดีที่จะได้ซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ถูกลง มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้งในแง่ของ ส่วนต่างราคาในอนาคต และรายได้จากค่าเช่าจากพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต

นอกจากจากนี้ การเลือกซื้อคอนโดเพื่อลงทุนในแต่ละทำเล ควรพิจารณาที่ตั้งและแนวโน้มของอุปทาน ศักยภาพในพื้นที่และกำลังซื้อที่จะเข้ามาในพื้นที่

เนื่องจากเริ่มเห็นการลดราคาในบางโครงการบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่ลดราคาต่ำกว่าราคาที่เคยเปิดขายในช่วงแรกเพื่อกระตุ้นยอดขาย

อย่างไรก็ดีการลงทุนอาจต้องพิจารณาถึงจำนวนอุปทานใหม่ที่จะเกิดในอนาคต ศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ กำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งหากพื้นที่มีจำนวนอุปทานที่มากเกินไป ขณะที่อุปสงค์ยังอยู่ในวงจำกัด จะส่งผลต่อระดับราคาและผลตอบแทนที่อาจลดลงได้" นางสาวสุวรรณี กล่าว