ถอดวิธีคิด Capstone Asset ผ่าน PEYLAA Phuket เมื่อ Luxury ที่มีคุณค่า เริ่มจากการเข้าใจวิถีชีวิตของผู้ซื้อ

ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในยุคที่สร้างอะไรก็ขายได้เหมือนเดิม

โจทย์ของ Developer จึงไม่ใช่แค่จะพัฒนาโครงการแบบไหน หรือเลือกทำเลตรงไหน แต่ต้องเข้าใจให้ลึกขึ้นว่า คนที่กำลังจะซื้อโครงการเป็นใคร ใช้ชีวิตแบบไหน และกำลังมองหาอะไรจากอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่ง

โดยเฉพาะในตลาด High-End และ Luxury ที่ผู้ซื้อไม่ได้มองแค่โลเคชั่นหรือพื้นที่ใช้สอย แต่พิจารณาไปถึงประสบการณ์ ไลฟ์สไตล์ และภาพลักษณ์ของโครงการ ว่าสามารถตอบโจทย์และสะท้อนตัวตนของตัวเองได้มากแค่ไหน

แล้วในวันที่ตลาดและพฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไป Developer ต้องปรับวิธีคิดอย่างไร ?

MarketThink ชวนไปหาคำตอบผ่านมุมมองของ คุณฐิติวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท Capstone Asset ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มี Portfolio ครอบคลุมทั้ง Residential, Hospitality และ Commercial 

และล่าสุดกำลังพัฒนา PEYLAA Phuket, Autograph Collection Residences โครงการ Hospitality-Led Residential Community บนทำเลบางเทา จังหวัดภูเก็ต

แต่ก่อนจะไปถึงวิธีคิดของ Capstone Asset ลองมองภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ เพื่อให้เห็นว่า ทำไมการเข้าใจผู้บริโภคจึงกลายเป็นโจทย์สำคัญของ Developer มากขึ้น

ในมุมของคุณฐิติวัฒน์ ซึ่งมีประสบการณ์ในแวดวงการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ และ Hospitality มามากกว่า 20 ปี มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์วันนี้กำลังอยู่ในช่วงที่ท้าทาย และเป็นช่วงที่เห็นการแยกขั้วของตลาดชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ แต่ละ Segment และแต่ละโครงการได้รับผลกระทบแตกต่างกันอย่างชัดเจน

โดยเฉพาะโครงการระดับ Mid-Level และ Mass ที่พึ่งพากำลังซื้อจากคนไทยเป็นหลัก ซึ่งกำลังเผชิญกับความท้าทายทั้งเรื่องกำลังซื้อและจำนวนประชากรที่ลดลง

ขณะที่ตลาด High-End และ Luxury หากเป็นโครงการที่มีคุณภาพ อยู่ในทำเลที่เหมาะสม และมีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน จะสามารถสร้างยอดขายได้ดีทั้งในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ๆ

“มันไม่ใช่การนำเสนอโครงการที่ทำอะไรมาก็ขายได้ แต่ต้องเป็นโครงการที่มีเอกลักษณ์และมุ่งเน้นที่คุณภาพจริง ๆ”

หนึ่งในพื้นที่ที่เห็นการเปลี่ยนแปลงนี้ได้ชัด คือ ภูเก็ต ซึ่งตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ค่อย ๆ เปลี่ยนบทบาทจาก Resort Destination ไปสู่ Coastal Town หรือ Coastal City ที่สามารถรองรับการอยู่อาศัยระยะยาวได้มากขึ้น

จากเดิมที่นักท่องเที่ยวเดินทางมาพักเพียง 5-7 วัน วันนี้ชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มใช้ชีวิตในภูเก็ตนานขึ้น ทั้งการย้ายครอบครัวมาอยู่เป็นเดือน ๆ หรือวางแผนใช้ชีวิตหลังเกษียณที่นี่

การเปลี่ยนแปลงนี้เกิดขึ้นพร้อมกับ Ecosystem บนเกาะที่พัฒนาขึ้น ตั้งแต่สนามบินนานาชาติที่เชื่อมต่อกับหลากหลายจุดหมายปลายทาง โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และบริการด้าน Wellness ไปจนถึงร้านอาหาร Beach Club และพื้นที่ไลฟ์สไตล์ เมื่อรวมกับเทรนด์ Work from Anywhere และการ Relocation ของกลุ่ม Expat ก็ยิ่งทำให้ภูเก็ตมีองค์ประกอบที่รองรับการใช้ชีวิตระยะยาวมากขึ้น

หนึ่งในทำเลที่สะท้อนภาพนี้คือหาดบางเทา ซึ่งมีทั้งโรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหาร รีเทล และกิจกรรมสำหรับครอบครัว ทำให้คุณค่าของทำเลในวันนี้ไม่ได้ถูกวัดแค่ระยะห่างจากทะเลหรือวิว แต่รวมไปถึงความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวันด้วย

เมื่อบริบทของพื้นที่เปลี่ยน วิธีพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเปลี่ยนตาม

โจทย์ของ Developer จึงขยับจากการเลือกทำเลและรูปแบบโครงการ ไปสู่การเข้าใจว่า คนที่จะเข้ามาอยู่คือใคร และต้องการใช้ชีวิตแบบไหนในพื้นที่นั้น

สำหรับ Capstone Asset วิธีคิดจึงเริ่มจากการทำความเข้าใจว่า คนที่จะมาอยู่ในแต่ละพื้นที่เป็นใคร ต้องการใช้ชีวิตแบบไหน แล้วนำความเข้าใจเหล่านั้นมาเป็นโจทย์ในการพัฒนาโครงการ ภายใต้แนวคิด One Project, One Brand

แทนที่จะนำรูปแบบเดิมไปใช้ซ้ำในทุกทำเล Capstone Asset เลือกพัฒนาแต่ละโครงการให้มีตัวตนที่สอดคล้องกับทำเล กลุ่มลูกค้า และรูปแบบการใช้ชีวิตของคนในพื้นที่นั้น

โครงการล่าสุดที่สะท้อนวิธีคิดนี้ คือ PEYLAA Phuket, Autograph Collection Residences ที่นำบริบทของภูเก็ตและพฤติกรรมการอยู่อาศัยระยะยาว มาเป็นโจทย์ในการพัฒนาโครงการ

PEYLAA Phuket จึงถูกวาง Positioning เป็น Hospitality-Led Residential Community ที่รวม Residential, Lifestyle Retail และ Hotel ไว้ภายใต้วิสัยทัศน์เดียวกัน เพื่อสร้างพื้นที่ที่สามารถรองรับการใช้ชีวิตในภูเก็ตได้ในระยะยาว แทนที่จะทำหน้าที่เป็นเพียงที่พักสำหรับวันหยุด

แม้แต่ชื่อ PEYLAA ก็ถูกตั้งให้สะท้อนถึงการเชื่อมโยงกับพื้นที่ โดยคำว่า เพ-ลา สื่อถึงความงดงามเหนือกาลเวลา ขณะที่ Perla ในภาษาสเปนและอิตาลีหมายถึงไข่มุก เชื่อมโยงกับภาพของภูเก็ตในฐานะไข่มุกแห่งอันดามัน

อีกส่วนสำคัญคือ การร่วมมือกับ Marriott International ในด้านแบรนด์และการบริหาร เพื่อนำแบรนด์ Autograph Collection มาพัฒนาเป็น Autograph Collection Residences แห่งแรกในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

เหตุผลที่เลือก Autograph Collection ส่วนหนึ่งมาจากแนวคิด Exactly Like Nothing Else ที่ให้ความสำคัญกับเอกลักษณ์เฉพาะตัว คัดสรรโครงการซึ่งมีวิสัยทัศน์ด้านการออกแบบ เรื่องราว และตัวตนที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยยังคงเอกลักษณ์ของแต่ละพื้นที่ไว้ ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิด One Project, One Brand ของ Capstone Asset ที่ต้องการให้แต่ละโครงการมี Character แตกต่างกันไปตามบริบทของพื้นที่

ในมุมของคุณฐิติวัฒน์ คุณค่าของ Branded Residences จึงไม่ได้อยู่แค่ชื่อแบรนด์ แต่มีทั้งการสร้างความเชื่อมั่นในมาตรฐานการบริการ การบริหารจัดการ และคุณภาพในระยะยาว ไปจนถึง Lifestyle และ Experience ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากการอยู่อาศัย

แนวคิดนี้จึงถูกนำมาถ่ายทอดใน PEYLAA Phuket ผ่านการบริหารทั้ง Residences และ Hotel โดย Marriott International

ขณะที่ Facilities ของผู้อยู่อาศัยแยกออกจากส่วนโรงแรมเพื่อรักษาความเป็นส่วนตัว พร้อมวางผังโครงการโดยเน้นความโปร่งโล่ง และจัดสรรพื้นที่รองรับทั้ง การดูแลสุขภาพ การทำงาน การใช้เวลาร่วมกับครอบครัว และการพักผ่อน ให้สอดคล้องกับโจทย์ของการอยู่อาศัยระยะยาว

แล้วถ้าถามว่าแนวทางการพัฒนาโครงการนี้ตอบโจทย์ตลาดแค่ไหน

หลังเปิดห้องตัวอย่างอย่างเป็นทางการในเดือนกุมภาพันธ์ 2026 Capstone Asset ตั้งเป้ายอดขาย 100 ห้องภายในปีเดียวกัน และปัจจุบันมียอดขายผ่านเป้าหมายดังกล่าวไปแล้ว

อีกจุดที่น่าสนใจคือ ฐานผู้ซื้อที่มาจากกว่า 20 สัญชาติ ครอบคลุมทั้งอเมริกา ยุโรป ตะวันออกกลาง และเอเชีย

ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่า PEYLAA Phuket สามารถเข้าถึง Demand จากผู้ซื้อหลากหลายภูมิภาค และมีองค์ประกอบของโครงการที่สร้างคุณค่าร่วมให้กับลูกค้าซึ่งมีพื้นฐานและรูปแบบการใช้ชีวิตแตกต่างกันได้

สำหรับก้าวต่อไปของ Capstone Asset คุณฐิติวัฒน์มองว่า ภูเก็ตและพื้นที่ใกล้เคียงอย่างพังงา จะยิ่งพัฒนา Ecosystem สำหรับการอยู่อาศัยระยะยาวมากขึ้น โดยเฉพาะภูเก็ตจะขยับเข้าใกล้การเป็น Global Destination มากขึ้น

แต่ยิ่งเมืองเติบโตขึ้น สิ่งที่ต้องรักษาไปพร้อมกันคือ เอกลักษณ์ของพื้นที่และความเป็นไทย (Local Authenticity)

เพราะในวันที่ Global Standard สามารถหาได้จากหลาย Destination ทั่วโลก สิ่งที่ทำให้ภูเก็ตแตกต่างในสายตาของผู้ซื้อ Luxury อาจไม่ใช่การมีมาตรฐานระดับโลกเพียงอย่างเดียว แต่คือ Local Character และ Experience ที่หาแบบเดียวกันไม่ได้จากที่อื่น

ท้ายที่สุด วิธีคิดของ Capstone Asset สะท้อนภาพหนึ่งของตลาด Luxury ในวันนี้ว่า เมื่อผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น ความได้เปรียบของ Developer ไม่ได้วัดกันแค่ใครมีทำเลที่ดีกว่า หรือ Facilities มากกว่าอีกต่อไป

แต่ขึ้นอยู่กับว่าใครเข้าใจได้ลึกกว่าว่า ลูกค้าของตัวเองคือใคร ให้คุณค่ากับอะไร และอยากใช้ชีวิตแบบไหน ก่อนนำความเข้าใจนั้นมาแปลงเป็น Product, Service และ Experience ที่สร้างเหตุผลให้ผู้ซื้อเลือกโครงการนั้น ท่ามกลางตัวเลือกที่มีมากขึ้น

ข้อมูลเพิ่มเติมโครงการ PEYLAA Phuket
https://bit.ly/4iwNJlw

Reference
- ข้อมูลเปิดเผยจาก Capstone Asset